¿Cuál es procedimiento para solicitar una hipoteca para una casa a estrenar sobre plano?

13 ene. 2023
¿Cómo es la hipoteca para una vivienda de obra nueva o sobre plano?

Por sus calidades, zonas comunes, acabados y diseño, las viviendas de obra nueva tienen un sinfín de diferencias frente a las de segunda mano y la hipoteca también es una de ellas. Las propiedades a estrenar tienen periodos de entrega y pagos aplazados que no tienen las de segunda mano. Esto hace que la solicitud, cuantía y plazos sean absolutamente distintos. Especialmente, si la adquisición se hace sobre plano, ya que desde que se hace la primera aportación hasta la entrega de llaves pueden transcurrir entre 2 y 3 años.

Frente a lo que pueda parecer, esta desigualdad y disparidad entre ambos inmuebles es una desventaja, lo cierto es que supone uno de los principales puntos fuertes de este tipo de inmuebles: la flexibilidad de pago. Su gran éxito radica en que los futuros propietarios y clientes potenciales tienen un periodo mayor de vencimiento del precio final de la propiedad.

¿Cómo son las hipotecas para una vivienda de obra nueva?

Se trata de un producto financiero igual que el que se solicita para la adquisición de una casa de segunda mano, pero con peculiaridades y plazos diferentes. Por ello, es muy común que se ciernen dudas alrededor de este tipo de créditos para la adquisición de un inmueble a estrenar. Los siguientes puntos son los más importantes y característicos:

  • Pago a plazos. El abono de una casa de reciente construcción se realiza, en general, en tres períodos bien diferenciados. El primero de ellos con motivo de la entrada, reserva o elección de la propiedad, el siguiente en diferentes vencimientos pactados en el contrato de compraventa. Para finalizar, la cantidad restante, que será el resultado de restar el valor final del inmueble menos el porcentaje y cuantías aportadas, convirtiéndose en el dinero a financiar.
  • Tipos de banco. Al tratarse de un producto habitual, se puede gestionar en cualquier sucursal o en una de las principales entidades bancarias de España. Ellos se encargarán de realizar el estudio de viabilidad previo con el contrato de compraventa y la documentación expedida por la constructora, tales como el libro del edificio, planos, eficiencia energética… Al solicitarse una financiación por un importe inferior al valor del inmueble, es mucho más fácil que los bancos financien el 100% de la compra.
  • Solicitud del préstamo. Tan solo en el momento en el que la constructora informe o se conozca la fecha de final de obra se podrá solicitar la financiación. En este instante, que suele ser entre 2 y 6 meses antes de entrar a vivir en el inmueble, ya pueden comenzar los trámites para conseguir la hipoteca de una casa a estrenar.
  • Firma de una hipoteca de obra nueva. La firma del préstamo suele coincidir con la de las escrituras. Se aconseja que, aunque la empresa encargada notifique el final de la construcción con un periodo de antelación superior a los 6 meses, se gestione como mucho tres meses antes. Especialmente, para evitar imprevistos de ultima hora, demoras o cambios en el mercado de valores.
Imagen del interior de una casa en la que se solicitó una hipoteca de la vivienda de obra nueva sobre plano Los propietarios de una vivienda de obra nueva sobre plano pueden tardar entre 3 y 5 años en gestionar la hipoteca de su inmueble

Diferencias entre una hipoteca habitual y una de obra nueva

Más allá de las cualidades estéticas, tanto del interior de la vivienda, como los servicios y prestaciones extra, tales como garaje, trastero o piscina, las viviendas de obra nueva cuentan con una particularidad a la hora de solicitar una hipoteca. Y es que, el montante solicitado es menor que en las propiedades de segunda mano. ¿El motivo?

El pago de la reserva y de las cuotas pactadas con el constructor desde la adquisición de la propiedad hacen que la cuantía a solicitar sea menor. Es decir, una vez que los dueños van a realizar la petición a una entidad bancaria, de la totalidad del valor del inmueble ya se ha pagado una parte. Esta puede variar entre el 10% y el 30%.

En el caso de las transacciones sobre plano, este porcentaje puede aumentar hasta un 50%, dependiendo de la fecha de la compra y la entrega de llaves. Pues, pueden transcurrir entre 3 y 5 años entre ambos periodos.

Generalmente, para reservar una casa de obra nueva se debe aportar el 10% del valor del inmueble y otro 10% o más, según el contrato, repartidos en diferentes cuotas trimestrales, semestrales o anuales. Esta premisa ayudaría a conseguir, en algunas ocasiones, el tan ansiado 100% de la tasación, cubriendo así el total del valor restante. Exceptuando el pago del IVA, que es del 10% para propiedades de reciente construcción en general y un 4% para las de protección oficial. Así como, el de Actos Jurídicos Documentados. Ambos no incluidos en el pago aplazado ni en el préstamo hipotecario.

Imagen del interior de una casa en la que se solicitó una hipoteca de la vivienda de obra nueva sobre plano Los expertos aconsejan que se solicite la hipoteca de una vivienda de obra nueva 2 o 3 meses antes de la entrega de llaves

Ventajas de comprar una vivienda de obra nueva

Los inmuebles de nueva construcción se han convertido en la principal opción del mercado inmobiliario. Tras la crisis sanitaria, los cambios políticos y sociales, así como sus continuas mejoras ha hecho que, año tras año, este tipo de inmuebles se revaloricen un 5,6% en el mercado inmobiliario actual.

Destacan por su seguridad, eficacia y ahorro. Aunque a priori algunas de ellas tienen un valor superior a las de segunda mano, a la larga, este coste se ve aumentado por el descenso de las facturas, gracias a las placas solares, o de no tener que realizar obras ni reformas.

Para los propietarios de una vivienda sobre plano, el privilegio no se encuentra sólo en estrenar casa, sino en elegir la que más se adecue a nuestras necesidades de toda la promoción. Comprar un piso de obra nueva es una gran opción de presente y futuro, y destaca entre los demás productos inmobiliarios por:

  • Flexibilidad de pago. Su característica forma de abonar el pago es una de sus principales cualidades. Permite a los futuros inquilinos aportar dinero en pequeñas cantidades e ir ahorrando a la vez, durante los 2 o 3 años que dura la construcción del inmueble.
  • Condiciones de financiación mas favorables, por la subrogación o solicitud de una hipoteca.
  • Eficiencia energética. La obligatoriedad europea de que todas las promociones construidas, a partir de 2021, cuenten con placas fotovoltaicas u otro tipo de energías renovables, las convierte en eficientes, reduciendo las emisiones de CO2 a la atmosfera.
  • El poder de elegir la distribución, cambiar los muebles o personalizar algunas estancias.
  • Inversión asegurada. Los precios no dejan de crecer en el mercado inmobiliario de obra nueva. Por lo que, ya sea para una inversión o como primera residencia, en el futuro este tipo de inmuebles se venderán con mayor facilidad y a un valor muy superior al de adquisición.
  • Sin reformas y lista para entrar a vivir.
  • Con una garantía de 10 años, avalada y amparada por la legislación española. Según la Ley de Ordenación de la Edificación, la constructora debe hacerse cargo el primer año de los defectos en los acabados, tres años para daños que atenten a elementos constructivos o instalaciones comunes, y 10 años para desperfectos en la casa, tales como cimentación, muros, pilares…
  • Las zonas comunes son el producto estrella de las propiedades de obra nueva. Piscina, pistas al aire libre, zona infantil, gimnasio o huerto. Las posibilidades son infinitas.
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