¿Qué poner en el listado de desperfectos y cómo reclamarlos si no los reparan?

20 ene. 2023
¿Cómo reclamar un desperfecto en una vivienda de obra nueva?

La posibilidad de reclamar los desperfectos en una vivienda de obra nueva es, sin lugar a dudas, uno de los principales motivos por los que cada día son más los clientes que apuestan por ellas. La garantía, amparada y avalada por la Ley de Ordenación de la Edificación, abarca los primeros 10 años.

El proceso para solicitar esta cobertura puede ser inmediato o durante un largo período de litigios. El número de querellas y el tiempo de solución dependerá siempre del promotor o constructor. El encargado o responsables, según el texto antes mencionado, de hacer frente a cualquier problema o incidencia en el complejo o residencial de nueva construcción. Sea o no el responsable directo. También deberá de responder por las tareas y cometidos que hayan realizado las empresas subcontratadas o de terceros.

¿Qué desperfectos en una casa a estrenar se pueden reclamar?

En el momento en el que se perciba o experimente un desperfecto en el inmueble, humedades en la pared o grietas, antes de exigir una respuesta inmediatamente, es importante tener presente los plazos para emitir cualquier tipo de petición.

Según la Ley de Ordenación de la Edificación, el periodo de requerimiento varía según la gravedad y el tipo de falta o deficiencia. Dentro de los 10 primeros años de cobertura legal, la garantía se divide en tres periodos:

Durante los siguientes 365 días tras la entrega de llaves, es decir, el primer año, es posible reclamar pequeños defectos. Tales como pintura mal acabada, persianas que no encajan o grifos que gotean.

Tres años para los desperfectos de casa que afecten de forma directa al buen funcionamiento o habitabilidad de la vivienda. Desde humedades, filtraciones, suelos en mal estado, etc. Y, finalmente, en los 10 años desde la finalización de la obra, para los defectos mayores, sobre todo, estructurales. Elementos del edificio que pueden alterar su estabilidad como daños en las vigas, estructura, cimentación, etc.

Entre los problemas o desperfectos ocultos más habituales que pueden reclamarse en una propiedad de obra nueva, se encuentran:

  • Deficiencias en el aislamiento acústico o térmico.
  • Mal funcionamiento de electrodomésticos o sistemas de seguridad.
  • Muebles o puertas.
  • Falta de limpieza en el inmueble o restos de materiales en bañera o cocina.
  • Sistema eléctrico como interruptores o tomar de corriente.
  • Filtraciones, goteras, tuberías defectuosas o deterioradas.
  • Grietas o fisuras y humedades.
Imagen de un desperfecto en una vivienda de obra nueva La garantía de 10 años en las viviendas de obra nueva se divide en tres plazos; el primer año, tercero y último

Procedimiento de reclamación de un desperfecto en casas de obra nueva

En este tipo de situaciones existen dos tipos de propietarios: los que realizan una inspección a fondo en buscar de incidencias o problemas tras la mudanza. Otros, simplemente dejan transcurrir el tiempo para probar toda la propiedad como es debido para poner algún tipo de reclamación.

Fuera como fuere, los problemas y vicios ocultos de un inmueble, por norma general, no deberían de aparecer, y, si lo hacen, no se trata de una reacción inmediata. Sino que, con el paso del tiempo y del uso, sobresalen algunas imperfecciones, debido a una deficiencia en la mano de obra, materiales o acabado.

Si, finalmente se encontrasen deterioros o algún tipo de daño material en el interior o exterior de la vivienda de obra nueva, habría que ponerse, lo más rápido posible en manos de profesionales. La reclamación puede efectuarla de forma directa el propietario del inmueble o a través de un abogado. En cualquiera de los casos es imprescindible hacerlo con la mayor brevedad y de forma que quede constancia legal. A través de un burofax u otro tipo de documento que acredite tanto el envío, como la recepción por parte del constructor o promotor, y la fecha en la que se cursó. Es muy importante que se realice de esta forma ¿El motivo?

Una vez que la reclamación es fechada se detiene el período de garantía, es decir, si se trata de una avería de tuberías, por ejemplo, avalada sólo en el primer año, si la queja se hace de forma previa, el tiempo deja de transcurrir en favor del dueño. Y, sobre todo, dejando constancia que se hizo en el período legalmente admitido.

Tras ello, el procedimiento puede ser ágil o convertirse en un proceso judicial. A priori, el promotor o responsable debería de contestar, en un plazo inferior a 5 años, e indicar la fecha en la que alguien se personará tanto para revisar el fallo, como para arreglarlo. Si finalmente esto no ocurriese, puede reclamarse cuantas veces sean necesarias hasta que se consiga una respuesta.

Cuando el paso anterior sea insuficiente y sea necesario ir a juicio para emitir una demanda, deberá de realizarse un peritaje profesional. En el que indique los daños, las molestias ocasionadas y toda la información al respecto. Llegados a este punto se exige responsabilidad civil al promotor, constructora o al responsable directo del desperfecto en la vivienda.

Es muy importante tener en cuenta que, aunque los daños sean reparados, esto no exime a los propietarios de emitir una queja por el mismo motivo. Es posible volver a cursar y registrar un desperfecto en casa cuando no se ha arreglado de forma correcta o las incidencias persisten. El plazo de garantía de las modificaciones en la vivienda comienza a partir de la reparación.

Imagen de un desperfecto en una vivienda de obra nueva El promotor o constructora son los responsables en todo momento de cualquier fallo o imperfección de una vivienda de obra nueva. Tanto en el interior, exterior o zonas comunes

¿Y si los desperfectos se encuentran en las zonas comunes?

Cuando los vicios ocultos, problemas e incidencias afectan a un área común entre todos los vecinos, ya sea la piscina, el ascensor o la entrada del garaje, también pueden reclamarse. Será el responsable de la comunidad de vecinos, presidente o administrador de fincas el encargado de presentar la reclamación pertinente. Cada uno de los propietarios tiene el deber y obligación de hacerles partícipes e informales de todo lo acontecido al respecto.

En estos casos la garantía es menor a la de las propias viviendas, reduciéndose el plazo hasta los dos años. No desde la firma de las escrituras, sino desde el final de obra y entrega de la construcción. Por ello, es tan importante dejar constancia legal, mediante un burofax, del momento en el que se informa al constructor o promotor de las deficiencias del complejo o residencial. Entre los deterioros más comunes se encuentran:

  • Bordillos de piscina rotos o falta de azulejos.
  • Zonas inundadas en el jardín o entrada a los edificios.
  • Paredes agrietadas o con goteras.
  • Pistas deportivas con problemas.
  • Restos de materiales.
  • Cartelería o sanitarios en mal estado.
  • Cualquier problema que ataña a porterillos, entrada de las viviendas, ascensores, escaleras, salidas de emergencia, etc.
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