¿Cómo se realizan los pagos al adquirir una vivienda sobre plano?

Sobre plano, en construcción, ya finalizada o de segunda mano, el momento en el que se adquiere una vivienda determina la forma y plazos para su abono. Esto permite al futuro propietario crear un calendario de pagos y tener una previsión exacta de cuándo, cuánto y cómo va a realizar las transacciones.

En el caso de los inmuebles sobre plano todo el proceso de compraventa se alarga en torno a uno o dos años, que en cualquier otra propiedad de nueva construcción. Al contrario de lo que pueda parecer, no es un inconveniente, sino una de sus principales ventajas, ya que permite a los compradores ahorrar, pagar cuotas más pequeñas y elegir la casa mejor situada.

¿Cómo se paga una vivienda de obra nueva sobre plano?

Actualmente, y gracias a la solvencia de las empresas constructoras y al aval legislativo, comprar una casa de este modo es totalmente seguro. Hace unas décadas este tipo de práctica se vio ensombrecida por los casos de estafa y malversación inmobiliaria que, por desgracia, llevó a muchos clientes a asumir costes y el pago total de una propiedad que nunca se construyó.

Por suerte, este tipo de situaciones ya están en desuso y la ley española es tajante y muy clara respecto a las garantías, buenas prácticas y protección frente a la compra de una casa a estrenar antes de construir, o en cualquier otro estado. A pesar de que los futuros propietarios la estén adquiriendo mucho antes de que se ponga la primera piedra, esto conlleva más ventajas que inconvenientes. El proceso de adquisición se divide en cuatro fases:

1. Tras elegir el inmueble, se deberá de abonar, en concepto de reserva, una cuota pactada entre ambas partes. Oscila entre los 3.000 euros hasta los 15.000 euros, que posteriormente serán descontados del precio total de la vivienda.
2. Cuando la licencia de obra esté en vigor y se comience a construir, la reserva se convertirá en un contrato privado de compraventa. Donde el comprador deberá de abonar el dinero restante hasta llegar al 10% del total.
3. Durante la edificación, comprador y vendedor acordarán los plazos y la cuantía de las siguientes cuotas hasta el fin de obra.
4. Una vez que la construcción ha finalizado, se abonará la cuantía restante en la firma de la escritura pública. Puede hacerse a través de un crédito hipotecario o transferencia bancaria. Aquí quedaría por abonar en torno al 70-80% del inmueble, dependiendo del acuerdo.

La ley española obliga a promotoras y agentes inmobiliarios a cumplir con rigor y exactitud toda la publicidad emitida

Garantías en la compra de una vivienda de obra nueva

Los inmuebles a estrenar cuentan con una enorme protección legal. Muchas más garantías que los de segunda mano. La Ley de Ordenación del Territorio y los diferentes textos autonómicos y locales avalan todo el proceso de compraventa de una casa de este tipo. Desde la publicidad, reserva, pago y posterior habitabilidad.

La principal cobertura tiene como objetivo detectar y reparar cualquier desperfecto, deficiencia o avería de la propiedad. La garantía protege hasta la primera década.

1. El primer período (hasta seis meses) es para los vicios ocultos.
2. Hasta el primer año, donde el propietario puede reclamar al constructor o promotor los defectos de acabado de las obras.
3. Durante los tres primeros años, por elementos que afecten a la habitabilidad de la casa.
4. Y, por último, hasta los 10 años, deficiencias que estén relacionadas directamente a la estructura. Desde cimentación, vigas, soportes o muros de carga.

Además, la ley atribuye un seguro extra para otros aspectos de la transacción. Actualmente, es posible adquirir una vivienda a estrenar directamente desde internet, ver online la publicidad y hacer una reserva o hacer modificaciones por videollamada. Para alinearse con las nuevas tendencias y formas de compraventa del mercado inmobiliario, los propietarios de obra nueva pueden reclamar, también:

• Publicidad fraudulenta. Folletos en formato físico o digital, anuncios en radio, cartelería… cualquier comunicación emitida por los responsables a través de sus canales se considera oficial y, por tanto, contractual. Es decir, de obligado cumplimiento. Es muy importante que todas las ofertas del agente inmobiliario o de cualquier persona relacionada con la promoción de obra nueva se conserven para, posteriormente, confirmar que todo lo pactado se lleva a cabo, que el precio o descuento es real.
• Transparencia. De forma previa a la compra, el cliente puede solicitar planos del edificio, memoria de materiales y calidades, eficiencia energética, copia de la licencia de obra o de habitabilidad.
• Contrato. Este deberá de reflejar con claridad todo lo relativo al comprador y vendedor, anticipo, precio, pago de impuestos, gastos de escritura, inscripción en el Registro de la Propiedad, fecha estimada de la entrega de llaves, cambio o personalización.

Toda queja o reclamación pertinente respecto a las garantías de una vivienda de obra nueva deberá de ser comunicada de forma oficial, por burofax, al promotor o constructor. En caso de negativa, puede ponerse en manos de un abogado o responsable legal, o hacer llegar el caso a las oficinas de consumo de la localidad, donde se ubique el inmueble.

Gracias a la tecnología digital, aplicaciones como los tours virtuales o programas de diseño inmobiliario, los futuros propietarios de una vivienda de obra nueva pueden visualizar como quedará su casa sin haber sido construida

Ventajas de comprar una vivienda de obra nueva sobre plano

Adquirir una propiedad a estrenar es una apuesta segura. Desde 1995 este tipo de inmuebles se revalorizan anualmente en torno a un 5,6%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), convirtiéndolas en una inversión de presente y futuro.

Aunque en las propiedades sobre plano este incremento tarda en torno a 1-2 años en experimentarse, el rendimiento y las garantías son idénticas a las demás casas de nueva construcción. Inclusive, cuentan con algunas peculiaridades y ventajas adicionales:

• Elegir la vivienda que más te guste. Ser de los primeros en reservar y comprar un inmueble de la promoción nos permite seleccionar de entre el amplío abanico de posibilidades. Ático, dúplex, bajo con jardín, apartamento con vistas… las opciones son infinitas cuando eres de los primeros en tomar una decisión al respecto. Las mejores casas son las primeras en agotarse, por lo que comprar sobre plano es la mejor opción si quieres una diferente y única.
• Mayor ahorro. Al reservar antes de la construcción se fija un precio menor al real. Es decir, durante la edificación pueden ocurrir demoras que generen mayores gastos, subida de precio de los materiales, tal y como ha ocurrido durante el pasado año, y un sinfín de elementos que puede hacer elevar el precio final de las viviendas. Al comprarlo antes de que todo esto pueda ocurrir, el ahorro puede ser de entre el 10-15%.
• Facilidades de pago. Los propietarios comienzan a pagar entre 4-5 años antes de la entrega de llaves, lo que les permite tener, casi, el 60-70% de la casa abonada. Esto hace que los gastos e intereses al solicitar una hipoteca sean menores y que el esfuerzo financiero durante todo el proceso de compraventa sea inferior.
• Personalizaciones a la carta. Antes de comenzar a edificar, los clientes de un inmueble sobre plano pueden hacer modificaciones sobre la distribución que, cuando ya se ha comenzado la obra, se torna imposible. Tienen una mayor capacidad de personalizar su casa.
• Calidades superiores. Placas fotovoltaicas, suelos térmicos, materiales de calidad, grandes ventanales para aprovechar al máximo la luz solar…