Promociones de obra nueva en San Sebastián, Guipúzcoa

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Obra nueva en la ciudad de San Sebastián

San Sebastián tiene en la actualidad una oferta de unas 12 promociones de obra nueva, entre las que ya están construidas y están en plena fase de edificación. Datos del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, presentan que el valor del metro cuadrado subió un 1,39% en el último año, hasta situarse en 4.973 €/m².
Los precios medios del metro cuadrado en los 5 distritos más relevantes son:
Bidebieta: por encima de 3.100 €/m².
Centro: más de 6.900 €/m².
Igeldo: sobre 4.650 €/m².
Añorga: alrededor de 2.600 €/m².
Miramon: unos 4.900 €/m².

¿Qué barrios cuentan con el porcentaje más elevado de promociones en construcción?

En la actualidad, los distritos o barrios que tienen mayor volumen edificaciones a estrenar son: Centro, Altza-Bidebieta, Añorga e Igeldo.

¿Qué parámetros condicionan el coste de venta de una casa de obra nueva en San Sebastián?

En general, la oferta y la demanda son los factores determinantes para establecer el precio de las promociones de obra nueva en San Sebastián. En concreto, son los entes públicos municipales los encargados de aprobar los visados que darán luz verde a nuevas promociones.
Es una de las localidades españolas que está por encima de la media nacional (3,9) en visados aprobados. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), son 5 licencias de construcción por cada 1.000 viviendas. Una cifra muy similar a la de ciudades como Córdoba o Guadalajara.
Además de, otros elementos de gran influencia, como la tasa de turismo, el nivel socio-económico de y la inversión extranjera. Esta última es muy importante en la comarca, ya que, según la ocupación hotelera del pasado año registrada por el INE, se encuentra en el top 20 de las ciudades más visitadas de España. En concreto, en el puesto 15, por detrás de Córdoba y Bilbao.
Hay que tener en cuenta también el momento en el que se adquiera la casa a estrenar. Actualmente, hay constructoras e inmobiliarias que realizan descuentos o promociones al comprar sobre plano, en las primeras fases o las ultimas unidades. Estas reducciones de precio pueden suponer hasta un 20% del precio inicial. Respecto a la vivienda, los metros cuadrados, la ubicación u orientación, así como los materiales empleados son los elementos más importantes para calcular el valor final.

¿Cuál es la situación del mercado inmobiliario de casas de obra nueva en San Sebastián?

La situación económica y social en España ha afectado, en particular, al sector inmobiliario de las viviendas de obra nueva en San Sebastián. A pesar de las cifras positivas de 2019 y 2020, en 2021 la ciudad ha sufrido un importante descenso de compras de estos inmuebles.
Según los datos recogidos por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana en 2019 las transacciones totales de casas a estrenar fueron de 727, 642 en 2020 y 291 en 2021.
Lo positivo es que el sector inmobiliario ha respondido de forma rápida haciendo descender levemente el precio para intentar aumentar los datos. Así, según el Ministerio indicado anteriormente, el valor medio de estas propiedades en 2019 fue de 287.000 euros, 329.000 en 2020 y 309.000 en 2021.
A pesar del descenso de las compras, los inmuebles de este tipo siguen siendo una de las principales opciones inmobiliarias de la ciudad. Además de que, los datos favorables de turismo, así como de recuperación económica auguran un aumento de las transacciones en un corto y medio plazo.

¿Cuál es la importancia de comprar pisos de obra nueva frente a casas de segunda mano en la ciudad de San Sebastián?

Las casas de obra nueva están muy bien posicionadas en el sector inmobiliario de la localidad vasca. Las calidades de construcción, junto a los extras y las ubicaciones cerca del mar, la convierten en un producto muy superior frente a las de segunda mano.
Además de estos elementos, la gran diferencia entre ambas radica en las zonas comunes y los acabados de lujo. En San Sebastián es posible encontrar chalets con garajes para 3 coches, piscinas privadas o conjuntos de viviendas con pistas de pádel en las zonas comunes. Los nuevos residenciales están diseñados para ofrecer servicios mejorados, comodidades y dar respuesta a los hábitos de los clientes. Para que las propiedades de segunda mano proporcionen algo que las casas a estrenar ofrecen de serie, necesitan una reforma parcial o total.

¿Dónde comprar obra nueva en la ciudad de San Sebastián?

El 20% de la oferta de la provincia se localiza en la capital, en concreto, en los distritos más relevantes de San Sebastián.
En la zona de Igeldo, cerca del mar, y a las afueras del municipio, se encuentran los inmuebles más caros. Las promociones existentes de obra nueva son chalets adosados con unas calidades muy superiores a la media. Las casas parten desde los 545 metros cuadrados, con garaje, terraza y 3 dormitorios por 1.880.000 euros, hasta la propiedad de mayor valor. Esta, tiene 5 dormitorios, garaje, terraza, piscina, 850 metros cuadrados y cuesta 3.850.000 euros.
Los inmuebles más asequibles pueden adquirirse en las áreas de Altza y Añorga, donde predominan los pisos. Las promociones más baratas son pisos de 99 metros cuadrados por 319.000 euros, hasta 119 metros cuadrados por 398.000 euros.
Los precios medios se ubican en Ategorrieta-Ulia. Desde los 630.000 euros por un piso de 61 metros cuadrados y terraza, pasando por los 741.000 euros de un ático con 65 m² y terraza, hasta los 1.165.000 euros de un dúplex de 151 m².